Bańka na rynku nieruchomości? Czy warto jeszcze kupić mieszkanie na wynajem?

Budowa mieszkań

Co kwartał na rynku mieszkaniowym bite są kolejne rekordy. Deweloperzy budują jak opętani, mieszkania często kupowane są pod wynajem. Czy to jeszcze dobry czas, by dokonać podobnej inwestycji?

Najnowsze dane GUS jasno mówią, że polski rynek mieszkaniowy pędzi. Według wstępnych danych naszych statystyków w okresie styczeń-kwiecień 2018 r. oddano do użytkowania 58095 mieszkań, czyli. o 12,2 proc. więcej niż przed rokiem (wtedy odnotowano wzrost o 1,3 proc.). To wynik najlepszy od początków transformacji ustrojowej.

Deweloperzy oddali w tym do użytkowania 32714 mieszkań (o 15,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku), a inwestorzy indywidualni 23869 mieszkań, czyli o 6,1 proc. więcej.

Gdyby tempo, w którym deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczęli ten rok utrzymało się do jego końca powstałoby nawet ponad 200 tys. nowych mieszkań.

Do tego fantastyczny wynik z pierwszych czterech miesięcy roku osiągnięto na rynku, na którym już wcześniej były bite rekordy. W ubiegłrym roku zbudowano 178 tys. mieszkań – więcej niż w rekordowym dotąd 2008 roku, kiedy to trafiło na rynek 165 tysięcy lokali.

Poza tym liczba mieszkań oddanych do użytku to nie wszystko. Rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę jest jeszcze więcej. W pierwszym kwartale rozpoczęto budowę niemal 48 tysięcy mieszkań, z czego 64 procent przypada na deweloperów. A pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym wydano od początku stycznia do końca marca aż 66,8 tysięcy. Tutaj deweloperzy odpowiadają za 66 procent planowanych inwestycji.

IKEA ma nowe pomysły dla wynajmujących mieszkania. I nawet je już testuje

Rządzi popyt inwestycyjny. To nie jest rynek Kowalskiego

Jesienią ubiegłego roku pojawił się raport Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Można było w nim przeczytać, że 60 proc. mieszkań we Wrocławiu w ubiegłym roku kupowanych było za gotówkę. I Wrocław nie jest tu wyjątkiem – podobny procent lub nawet większy jest w innych miastach.

– Wydaje mi się, że rynek się przegrzewa, bo popyt jest generowany sztucznie. Nie przez prawdziwe zapotrzebowanie na mieszkania, ale z przyczyn inwestycyjnych – mówił niedawno w wywiadzie dla „Gazety Wyborczej” Zbigniew Maćków, architek z z biura Maćków Pracownia Projektowa.

Dowody? – Niektórzy moi znajomi, choć nie są deweloperami, mają po 20-30 mieszkań i żyją z najmu. Z kolei jako architekt pracujący z deweloperami widzę, że coraz mniej mieszkań sprzedaje się pojedynczo. Przychodzi klient z gotówką, którą dziesięć lat temu zainwestowałby w restaurację czy rowerową firmę kurierską. Dziś prosi o dziesięć mieszkań w jednej klatce schodowej – mówi w tym samym wywiadzie Zbigniew Maćków.

Jego opinia nie jest odosobniona. – Wiele było takich tygodni ostatnio, kiedy dwóch na trzech naszych klientów szukało i kupowało mieszkania pod wynajem. Niemal wszyscy za gotówkę. Interesowały ich najczęściej mieszkania dobrze położone, blisko centrum lub dobrze z nim skomunikowane, często wykończone, do natychmiastowego zamieszkania – mówi Pan Michał z jednego z krakowskich biur nieruchomości.

Główny powód, dla którego wielu inwestuje teraz w nieruchomości jest dość oczywisty. Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce powodują, że oprocentowanie lokat bankowych jest śmiesznie niskie – trzymając pieniądze na nich po prostu tracimy. Kto ma więc jakieś oszczędności, szuka innych form ich ulokowania i często są to właśnie nieruchomości.

Tesla nie będzie miała łatwo. Mercedes pokazuje, jak będzie wyglądał konkurent Modelu 3

Wyraźne hamowanie i Mieszkanie Plus

Silny popyt inwestycyjny zaczyna wpływać na ceny. Już w ubiegłym roku zaczęły gwałtownie drożeć np. działki pod budowę bloków. Niektóre grunty były kupowane z dwu, trzy na nawet czterokrotnym przebiciem.

Wysokie ceny ziemi powodują, że by cały projekt deweloperski był rentowny, mieszkania muszą kosztować co najmniej 12-14 tys. zł za metr. Zaczyna być groźnie… Zwłaszcza, że rosnące ceny gruntów to nie jedyny problem deweloperów – drożeją materiały budowlane i jeszcze silniej robocizna.

Widać już pewne oznaki przegrzania na rynku. Jeden z najbardziej cenionych polskich analityków rynku mieszkaniowego Marcin Krasoń z Home Broker zwraca uwagę np. na fakt, że dynamika sprzedaży mieszkań już spadła. Widać to w danych zebranych przez portal RynekPierwotny.pl. Liczba sprzedanych w pierwszym kwartale mieszkań wzrosła rok do roku o 4,5 proc. To mało – jeszcze niedawno rosła o 10 albo 20 proc.

Znacząco na rynek mieszkaniowy może też wpłynąć rządowy program Mieszkanie Plus, który ma wrócić w odnowionej formie po tym, jak wcześniejsza jego wizja okazała się nierealna – jego twórcom wydawało się, że można w Polsce budować mieszkania dużo taniej od deweloperów.

Program ma mieć postać dopłat do wynajmu dla osób, które jako pierwsi najemcy będą zasiedlać nowo wybudowane mieszkanie. – Pomysł może namieszać na rynku mieszkaniowym i wpłynąć na zyskowność inwestycji w mieszkanie na wynajem – zauważa jeden z bardziej cenionych polskich analityków rynku mieszkaniowego Marcin Krasoń z Home Broker.

Będą dopłaty do czynszu. Nawet kilkaset złotych miesięcznie. Jest projekt nowej ustawy

W praktyce może to wyglądać tak, że tam, gdzie powstanie blok, czy nawet osiedle w ramach nowego programu rządowego, ceny czynszów w okolicy mogą wyraźnie spaść.

Kupując mieszkanie na wynajem, trzeba też pamiętać, że podobne zjawisko może pojawić się również w tych miejscach, gdzie mieszkań pod wynajem jest po prostu sporo. Zwykle drożej wynajmiemy mieszkanie w klatce czy w bloku, gdzie jest takie jedno, niż gdy dookoła niemal wszyscy wynajmują.

Najważniejsza na rynku nieruchomości jest lokalizacja

I tu przechodzimy do najważniejszej wskazówki dotyczącej inwestycji na rynku nieruchomości – w tym mieszkaniowym. Tutaj liczy się najbardziej lokalizacja. Niby to truizm, ale nigdy nie wolno o nim zapominać.

Jeżeli więc chcemy kupić mieszkanie na wynajem, to szukajmy takiego, które jest położone blisko centrum lub które jest z nim dobrze z skomunikowane.

Ludzie cenią sobie też pewien klimat i unikatowość mieszkania. Lepsze są więc spokojne osiedla przy linii tramwajowej lub metrze oraz lokale przy zacisznych ulicach blisko centrum, niż nawet tańsze, ale leżące daleko na obrzeżach miast lub bezpośrednio przy bardzo hałaśliwych arteriach miasta.

Starajmy się też kupić mieszkanie w bloku lub w kamienicy, w których jest dużo stałych mieszkańców i mało lokali do wynajęcia. To po prostu mniejsza konkurencja dla nas.

A może pokój w hotelu zamiast mieszkania?

Rozważając inwestycję w nieruchomości na wynajem, można też rozważyć kupno pokoju lub apartamentu w hotelu w tzw. modelu condo. Stopa zwrotu z takiej inwestycji sięga dzisiaj średnio 6-7 proc. rocznie. Porównywalna jest więc z zyskami, które przynosi kupno mieszkania na długoterminowy wynajem, a spada nam z głowy problem ze znalezieniem chętnego do zamieszkania. O to ma dbać operator hotelu, w którym zainwestujemy w lokal do wynajęcia.

Tyle teoria. W praktyce na rynku condo hoteli też dzisiaj jest już sporo ofert – deweloperzy odkryli ten rynek i mocno go rozwijają.

Ale znowu, nasza inwestycja będzie miała tutaj szanse na sukces, jeżeli spośród wielu ofert wybierzemy taką, która zyskuje najwięcej dzięki unikatowej lokalizacji.

Przykład. We Władysławowie powstaje czterogwiazdkowy hotel „Gwiazda Morza”, w którym można kupić pokoje hotelowe pod wynajem. Operator hotelu gwarantuje nam przychód z naszej nieruchomości aż przez 15 lat, z możliwością przedłużenia do 20 lat. Gwarancja wynajmu zwykłego mieszkania na taki okres jest czymś nierealnym na polskim rynku. Co istotniejsze dla inwestorów, żaden ze sprzedawców nieruchomości na wynajem nie jest w stanie zapewnić nam stabilnego przychodu przez tak długi okres.

Ale, w przypadku tej inwestycji kluczowa jest, nawiązując do wcześniejszych wniosków, lokalizacja. „Gwiazda Morza” powstaje w linii nadmorskiej, na granicy parku nadmorskiego, 120 m od plaży , w miejscu gdzie nie ma już miejsca na podobne inwestycje. W okolicy brakuje pokoi hotelowych w wysokim standardzie. Ten obiekt będzie bardzo unikatowy. Skopiowanie takiej inwestycji jest trudne, a często wręcz niemożliwe.

Jeżeli chcemy zarabiać na wynajmie nieruchomości i przetrwać nawet trudniejszy okres na rynku, to szukajmy podobnych nieruchomości. Powtórzmy raz jeszcze, lokalizacja tutaj rządzi.

Czytaj więcej: Diesle są skończone. To technologia przeszłości – mówi europejska komisarz.
Czytaj więcej: W Huawei Mate 20 Pro pojawi się naprawdę duży ekran. Większy niż w nadciągającym Samsungu Galaxy Note 9.

Podziel się artykułem