W czasach, kiedy zyski na lokatach zżera inflacja, coraz częściej szukamy innych form oszczędzania. Niektórzy zaczynają grać na giełdzie, inni kupują kawalerkę na wynajem lub… pokój w condohotelu. Czy inwestowanie w nieruchomości turystyczne to dobry pomysł?
Lokaty, obligacje skarbu państwa, jednostki funduszy inwestycyjnych, albo może złoto, obce waluty akcje przedsiębiorstw na giełdzie, mieszkanie na wynajem, czy w końcu pokój w condohotelu – co wybrać? Chłodny wybór jest tu możliwy. Z każdą bowiem inwestycją wiążą się oczekiwana stopa zwrotu i ryzyko. Szacując je, możemy dokonać racjonalnego wyboru.
Przyjrzyjmy się bliżej różnym popularnym formom inwestowania i na koniec zastanówmy się, jak one się prezentują na tle zakupu pokoju lub apartamentu w condohotelu.
Lokaty i obligacje – bardzo mały zysk
Lokaty bankowe to jedne z najprostszych i zarazem najbardziej bezpiecznych form inwestowania. Mają trzy spore zalety – nie musimy od razu lokować w nich dużych pieniędzy, są łatwo dostępne i do tego bardzo bezpieczne.
Mają jednak dwie poważne wady. Po pierwsze, przynoszą bardzo mały zysk. Przy dzisiejszym poziomie stóp procentowych tak naprawdę na nich tracimy – inflacja oraz podatek od zysków kapitałowych są większe od odsetek. Po drugie, te najlepsze oferowane są przez banki z dodatkowymi ograniczeniami i wymaganiami. Dotyczą one np. maksymalnej wielkości inwestycji, która często kończy na relatywnie niewielkiej kwocie wysokości 10 tys. zł lub też czasu inwestycji – bardziej atrakcyjne oprocentowanie jest oferowane np. tylko na kwartał lub miesiąc.
Inwestycją przypominającą najbardziej standardowe lokaty bankowej są obligacje skarbowe. Ryzyka tu w zasadzie nie ma. Prawdopodobieństwo, że nasza ojczyzna zbankrutuje jest mimo wszystko bardzo małe.
Niestety nie ma co marzyć w wypadku obligacji skarbowych o atrakcyjnym oprocentowaniu – jest ono niewiele wyższe od najczęściej spotykanych lokat i zarazem dużo mniejsze od tych najwyżej oprocentowanych.
Poza tym obligacje skarbowe wymagają od nas nieco więcej uwagi niż zwykłe lokaty. Rząd oferuje ich kilka rodzajów. Od dwuletnich ze stałym oprocentowaniem, przez między innymi trzyletnie i czteroletnie (indeksowane inflacją), aż po dziesięcioletnie i dwunastoletnie. Nowością w ofercie Skarbu Państwa są obligacje rodzinne – sześcioletnie i dwunastoletnie indeksowane inflacją. Kupić je mogą wyłącznie beneficjenci programu 500 plus.
Trzeba więc wybrać optymalną dla nas i jeszcze pilnować jej warunków, by przypadkiem nie stracić części odsetek. Nie można tutaj skrócić czasu inwestycji – wykup obligacji przed terminem wiąże się z dodatkową opłatą.
Akcje na giełdzie i fundusze inwestycyjne
Może więc zacząć grać na giełdzie? Pomysł kuszący, bo są takie akcje firm, które w ciągu roku podrożały nawet o 100 proc. lub więcej. Niestety, to nie jest rozwiązanie dla wszystkich. Wiąże się z nim bardzo duże ryzyko.
Akcje mogą gwałtowanie potanieć lub nawet zniknąć z giełdy – wtedy tracimy znaczną część lub w skrajnych wypadkach nawet całość zainwestowanej kwoty. Najlepszym tego przykładem mogą być np. akcje Vistalu, wydawać się mogło całkiem niedawno, że dobrze prosperującej i dużej firmy zajmującej się budową mostów i innych wielkich stalowych konstrukcji. Kto kupił akcje tej spółki w listopadzie 2016 roku w ciągu 12 miesięcy, stracił niemal 90 proc. zainwestowanego kapitału.
W wypadku jakichkolwiek inwestycji giełdowej nie mamy żadnej gwarancji, że wybrane przez nas akcje przedsiębiorstw podrożeją. Może stać się dokładnie na odwrót.
I spaść mogą ceny nie tylko małych, mało znanych spółek, ale również największych przedsiębiorstw. W praktyce, by odnosić sukcesy inwestycyjne na giełdzie, trzeba dużo się nauczyć i mieć jeszcze stalowe nerwy. To nie jest sport dla każdego.
Pewną próbą zmniejszenia ryzyka inwestycji na giełdzie jest inwestowanie pośrednie – poprzez fundusze inwestycyjne. Jednak i ta forma niesie duże ryzyko. Z danych zbieranych przez portal Analizy.pl wynika np., że spośród ponad 700 funduszy monitorowanych przez serwis blisko 70 od marca 2016 do marca 2017 roku poniosło stratę, przy czym w wypadku najgorszego przekroczyła ona 80 proc.
Kupowanie jednostek funduszy inwestycyjnych też niesie więc spore ryzyko. I podobnie, choć może w nieco mniejszym stopniu niż w wypadku bezpośrednich inwestycji giełdowych, wymaga sporej wiedzy – wybór odpowiedniego funduszu nie jest łatwy.
A może złoto lub obce waluty?
Kupno złota, dla laików, wydaje się być inwestycją niemal wymarzoną. Będzie drożeć stabilnie i bez końca. Nieprawda. Za uncję złota na światowych rynkach trzeba dzisiaj zapłacić około 1300 dolarów. Pod koniec 2011 roku jej cena dobijała do 2 tys. dolarów.
Podobnie jest z walutami obcymi. Nie jest tak, że tylko drożeją. Za funta trzeba teraz zapłacić około 4,80 zł. Pod koniec 2015 roku jego kurs dobijał do 6 zł.
Czy ktoś tak duże wahania kursów czy to złota czy brytyjskiej waluty mógł przewidzieć? Być może. Ale to nie jest zabawa dla przeciętnego Kowalskiego.
Mieszkanie na wynajem
Można również w celach inwestycyjnych kupić mieszkanie i potem je wynajmować. Wymaga to co prawda wyłożenia na początku dość sporej kwoty pieniędzy, ale potem – biorąc pod uwagę realia polskiego rynku – możemy liczyć rocznie na zysk na poziomie kilku procent, a więc przewyższający nawet dwu lub trzykrotnie to, co można dzisiaj zarobić na lokatach bankowych.
Jednak i to rozwiązanie nie jest idealne. Samodzielne wynajmowanie mieszkanie nie jest bezobsługowe. Właściciel musi przygotować lokal do wynajęcia, nadzorować przynajmniej w ograniczonym stopniu jego wynajem i znaleźć najemców.
Można oczywiście część obsługi związanej z wynajmem mieszkania zlecić specjalistycznym firmom, ale związane to jest z dodatkowymi kosztami.
Istnieje też ryzyko, że kupimy mieszkanie na wynajem w miejscu, gdzie pojawi się silna konkurencja – w tym ta dofinansowana przez państwo. Albo deweloper zbuduje w pobliżu cały blok z mieszkaniami na wynajem, albo taki powstanie na gruntach publicznych w ramach programu Mieszkanie Plus. I wtedy będziemy musieli obniżyć czynsz za mieszkanie – inaczej możemy mieć problem ze znalezieniem chętnych na wynajem.
Apartament lub pokój w hotelu
Inwestowanie w pokój hotelowy lub apartament w hotelu condo ma zalety inwestowania w mieszkania i dodatkowo kilka innych plusów.
Stopa zwrotu z takiej inwestycji sięga dzisiaj średnio 6-7 proc. rocznie. Porównywalna jest więc z zyskami, które przynosi kupno mieszkania na wynajem, czyli są one wyraźnie wyższe niż wtedy, gdy ulokujemy oszczędności na zwykłych lokatach bankowych.
W wypadku inwestycji w nieruchomość turystyczną ponadto, zwykle nie musimy się martwić o znalezienie chętnych do zamieszkania w naszym apartamencie. W wypadku np. powstającego we Władysławowie ekskluzywnego hotelu „Gwiazda Morza” nabywca apartamentu podpisuje umowę z operatorem hotelu, który ponosi koszty utrzymania nieruchomości, zapewnia prowadzenie obiektu, dba o jego promocję i pozyskanie gości. Operator hotelu gwarantuje nam ponadto przychód z naszego apartamentu aż przez 15 lat, z możliwością przedłużenia do 20 lat. Gwarancja wynajmu zwykłego mieszkania na taki okres jest czymś nierealnym na polskim rynku.
Inwestowanie w apartamenty i pokoje hotelowe w polskich kurortach wpisuje się w trendy obserwowane na polskim rynku turystycznym. Bogacenie się polskiego społeczeństwa połączone z mniejszym zainteresowaniem wyjazdami zagranicznymi (ryzyko zamachów terrorystycznych, wysokie ceny czy bariera językowa) oraz ciągle za małą liczbą hoteli o odpowiednio wysokich standardach, bardzo dobrze rokują takiej inwestycji jak wspomniana „Gwiazda Morza” i czynią ją mniej ryzykowną od kupna mieszkania na wynajem. Prognozy specjalistów od turystyki wyraźnie zakładają dalszy wzrost zainteresowania atrakcyjnymi terenami nadmorskimi w najbliższych latach.
Wspomniany hotel ma bardzo dobrze przemyślaną lokalizację. Znajduje się we Władysławowie, którego turystyczna popularność nie zmienia się od dziesięcioleci. Jest to jednak rynek, na którym niemal całkowicie brakuje komfortowych pokoi hotelowych, przez co ściągający nad morze zamożni miłośnicy sportów wodnych zmuszeni są nocować w namiotach na polach kempingowych. Inwestor wyczuł więc niszę rynkową, co stanowi kolejny plus dla pozytywnej oceny inwestycji. Pamiętajmy bowiem, że w inwestycjach w nieruchomości lokalizacja zawsze odgrywa kluczową rolę.
No i na koniec, w wypadku inwestycji w nieruchomości turystyczne mamy do czynienia z rynkiem, na którym panuje mniejsza konkurencja od tego, który dotyczy mieszkań na wynajem. Skopiowanie takiej inwestycji jak „Gwiazda Morza” (ekskluzywnej i starannie zlokalizowanej) jest trudne, a często wręcz niemożliwe.
Czytaj więcej: Chcesz psa? Kup robota. Ponoć też można go pokochać.
Czytaj więcej: Chcą wyemitować obligacje, które wykupią za tysiąc lat.