W tym roku nie będzie bardzo dynamicznych zmian na polskim rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań będą spokojnie rosły, podobnie jak liczba transakcji. Tak twierdzą analitycy mBanku w najnowszym raporcie opublikowanym 3 stycznia.
mBank przyjrzał się w nim bliżej „determinantom popytu i podaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce się bliżej”, czyli – mówiąc prościej – precyzyjnie wyliczył co i w jakim stopniu wpływa na ceny mieszkań i wielkość ich sprzedaży. Wniosek z tej analizy znalazł się już na samym początku raportu.
– Analiza czynników strukturalnych („głód mieszkaniowy”) i cyklicznych prowadzi nas do wniosku, że sytuacja popytowa pozostanie bardzo korzystna, co przy krótkoterminowym ograniczeniu podaży będzie prowadzić do wyższych cen. Stopniowe uruchomienie podaży – przy wyższych cenach, usuwających ograniczenia kosztowe – pozwoli na stopniowe zrównoważenie rynku przy wyższych cenach i wyższej aktywności – czytamy w opracowaniu mBanku.
Tłumacząc na bardziej zrozumiały język, oznacza to, że chętnych na mieszkania nadal będzie dużo, tych początkowo na rynku będzie brakować, przez co ceny nieruchomości nieco wzrosną. To spowoduje, że deweloperzy zaczną więcej budować – wyższe ceny mieszkań pokryją ich wyższe koszty związane np. z wyższymi pensjami robotników i coraz droższymi materiałami budowlanymi. I rynek w końcu znajdzie równowagę – ale przy wyższych cenach i wyższej aktywności, czyli większej liczbie transakcji.
Co najważniejsze w tym wszystkim, wszystkie zmiany będą stopniowe. Żadnych gwałtownych podwyżek i żadnego załamania na rynku nie będzie – za to spokojny spacer w górę, w kierunku wyższych cen i większej liczby sprzedanych mieszkań.
Ceny mieszkań – polski rynek od dawna jest spokojny
Całą analizę mBank przeprowadził na prostym modelu popytu i podaży. Zaczął jednak od przypomnienia, jak zmieniały się ceny mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich lat.
Na powyższych wykresach doskonale widać, że do potężnych wzrostów cen mieszkań doszło nad Wisłą wyłącznie tuż przed wielkim światowym kryzysem, który wybuchł jesienią 2008 roku. Bardzo czytelnie to widać również na kolejnym wykresie z raportu mBanku.
Co ciekawe przy tym, po okresie hossy na rynku – na co zwracają uwagę analitycy – nie doszło do spektakularnego załamania cen, jak np. w Hiszpanii czy nawet w USA.
– Trudno więc nazwać okres hossy bańką spekulacyjną, gdyż nawet mimo ograniczenia podaży kredytu, potężnej zmiany warunków makroekonomicznych na gorsze (silne spowolnienie, duża deprecjacja złotego) nie została ona w spektakularny sposób przebita. Już na tym etapie warto więc zadać pytanie, dlaczego obecne, dość umiarkowane wzrosty cen na rynku miałyby się zakończyć silną przeceną, skoro 100% wzrosty cen wygenerowane w hossie zostały ledwo nadgryzione w okresie korekty? – czytamy w raporcie mBanku.
Głód mieszkań – starzenie społeczeństwa niewiele zmieni
Nasz rynek jeszcze bardzo długo będzie napędzany silnym, naturalnym popytem na mieszkania.- Po pierwsze, liczba mieszkań w Polsce w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców (w 2017 r. 371 mieszkań) jest mniejsza od średnich w Unii Europejskiej i OECD (460-480) – zauważają analitycy.
Można też mieć wiele zastrzeżeń odnośnie ich jakości. Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 izby (pokoju), podczas gdy średnia dla UE-28 to 1,7 izby, a w niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten przekracza 2,0 izby.
Poza tym, jak dalej czytamy w raporcie, zarówno średnia powierzchnia mieszkania (75,2 m. kw.), jak i powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca kształtuje się istotnie poniżej średnich dla UE.
mBank rozprawia się przy tym z popularnym twierdzeniem, jakoby starzenie się ludności stanowiło ograniczenie dla popytu mieszkaniowego w przyszłości. Nazywa jest z gruntu fałszywym. – Po pierwsze, trend poprawy jakości zasobu mieszkaniowego wymaga stałego zasilania nową podażą o wyższym standardzie. Po drugie, część istniejącego zasobu w miastach (np. 4-piętrowe bloki bez wind, domy jednorodzinne na terenach funkcjonalnie wiejskich) nie będzie w stanie zaspokajać potrzeb starszych mieszkańców. Po trzecie, w kontekście rynku mieszkaniowego podstawowe znaczenie należy przypisać popytowi mieszkaniowemu w miastach i ich bezpośrednim otoczeniu – szczególnie, że istnieje w Polsce przestrzeń do dokończenia urbanizacji – argumentują autorzy raportu.
Na ceny mieszkań wpływa dostępność kredytów i niskie stopy procentowe
Popyt na mieszkania jest też wspierany przez dość łatwo dostępne kredyty i niskie topy procentowe. Tzw. indeks dostępności kredytowej utrzymuje się wysoko, od lat rośnie przy tym indeks dostępności mieszkań.
– Trudno też doszukiwać się blokady popytu od strony podaży kredytu mieszkaniowego. Jak już wspomniano, nie widać wzrostów marż zaś kreacja nowego kredytu mieszkaniowego rośnie. Posługując się prostym schematem wynikania można stwierdzić, że (wciąż!) umiarkowana ekspansja kredytu przy stałych (w rzeczywistości) stopach procentowych to przejaw siły popytu mieszkaniowego i takiej interpretacji będziemy się trzymać – uważają eksperci z mBanku.
W niewielkim stopniu natomiast, ich zdaniem, wpłynie na popyt na mieszkania w najbliższym czasie wygaśnięcie programu MdM oraz imigracja do Polski – głównie Ukraińców.
Pewne znaczenie będzie miał natomiast popyt inwestycyjny – ciągle lepiej zarabia się na wynajmie mieszkania niż „alternatywnych inwestycjach”.
Deweloperzy, w opinii mBanku, dostoją się z pewnym opóźnieniem do cały czas dużego popytu. Jednak na wyższym poziomie cenowym.
Podsumowujący raport wykres pokazujący, jak zmienią się ceny mieszkań w Polsce w najbliższej przyszłości wg mBanku wygląda tak:
Ceny nieruchomości oznaczają tutaj zwykłą średnią z rynku wtórnego i pierwotnego.
Czytaj więcej: Powstanie bańka spekulacyjna? Coraz więcej Polaków wierzy, że mieszkania zawsze drożeją.
Czytaj więcej: Cybic Legend – pierwszy rower, z którym możesz porozmawiać. Wyposażono go w inteligentny głośnik Amazon Alexa.
Czytaj więcej: Notebook z dwoma ekranami. Dell ma nowy pomysł.